SCPI : une stratégie patrimoniale efficace pour générer un effet de levier

Parts de SCPI démembrées : une stratégie patrimoniale efficace pour générer un effet de levier.

Les personnes – particuliers ou professionnels, désireux de se constituer un patrimoine afin de générer des revenus complémentaires à la retraite ou des revenus différés, peuvent légitimement s’intéresser à la technique du démembrement temporaire de propriété.

Les parts de SCPI de rendement spécialisées ou diversifiées (bureaux, commerces, hôtels, secteur de la santé…) peuvent être démembrées. L’acquisition de parts en nue-propriété offre de nombreux avantages :

• Un prix d’acquisition nettement inférieur à leur valeur en pleine propriété

L’acquisition de parts de SCPI en nue-propriété s’établit à un prix décoté, qui dépend du rendement net de l’investissement et de la durée du démembrement temporaire de propriété, généralement 10 ou 15 ans,

• Une économie d’impôt sur le revenu et d’ISF

La nue-propriété est exonérée d’ISF ; les revenus sont versés à l’usufruitier pendant toute la durée du démembrement temporaire, ce qui ne génère aucune fiscalité supplémentaire pour le contribuable,

• Un effet de levier patrimonial particulièrement intéressant

Au terme, l’usufruit rejoint la nue-propriété sans aucun droit à payer ; le nu-propriétaire devient alors plein propriétaire et bénéficie de la totalité des revenus, même s’il n’a acquitté que le prix de la nue-propriété : il en découle un effet de levier patrimonial avantageux, sans oublier la revalorisation potentielle des parts de SCPI sur le long terme.

Des revenus futurs au rendement élevé, sans souci de gestion

Les SCPI d’immobilier professionnel offrent un rendement net moyen non garanti de 4,85% en 2016 (de 4,50% à 6,30%), très supérieur à l’immobilier d’habitation (3% brut en moyenne) et libère l’investisseur de tout souci de gestion. Les parts de SCPI ne nécessitent de votre part aucun arbitrage et peuvent être utilement conservées au sein d’un patrimoine, ce qui est rarement le cas de l’immobilier physique locatif qui peut entraîner des désagréments (vacance, loyers impayés, travaux, gestion locative, cession).

L’idéal est de faire coïncider la durée du démembrement temporaire de propriété avec votre retour en France ou votre départ en retraite.

Pour les chefs d’entreprise

Cette technique est également recherchée par les chefs d’entreprise, propriétaires de leur société, qui souhaitent faire fructifier leur trésorerie à un taux moyen de 5%, sans aucune comparaison avec le rendement des fonds actuels de trésorerie. L’entreprise peut acquérir l’usufruit des parts de SCPI, tandis que le chef d’entreprise acquiert à titre privé la nue-propriété. Il convient cependant de calculer la clé de répartition entre usufruitier et nu-propriétaire en tenant compte de différents paramètres et de veiller à l’intérêt de la société.

A terme, une transmission optimisée

Une fois plein propriétaire, vous pourrez choisir de  transmettre à vos héritiers la nue-propriété des parts, tout en conservant l’usufruit. Vous continuerez à toucher l’intégralité des revenus et vos héritiers deviendront à votre décès pleins propriétaires, sans droits à payer.

Les parts de SCPI ne bénéficient d’aucune garantie en capital, mais le risque de perte en capital reste relativement modéré. Le cabinet Carrare Finance effectue une sélection attentive sur le marché des SCPI en tenant compte de la qualité de la gestion, la capacité à maintenir les loyers sur le long terme, la diversification géographique et sectorielle ou la typologie des investissements détenus…